【基本案情】

2010年12月3日，北京市西城区某房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记于郭某某名下。2015年12月26日，在北京某房地产经纪有限公司的门店，孟某持个人身份证原件、涉案房屋的房屋所有权证原件、郭某某身份证复印件与孙某某在经纪公司门店由经纪公司居间签订北京市存量房屋买卖合同，由孙某某购买涉案房屋，上述合同由孟某和孙某某签字。孟某收取孙某某支付的定金20000元，未交郭某某。同日，孟某、孙某某以上述方式还签署了居间服务合同、房屋交易保障服务合同、房地产经纪服务事项告知书、补充协议。授权委托书为郭某某委托孟某办理出售房屋事宜，但身份证号为郭某祥非郭某某，郭某某为郭某祥兄弟，孟某配偶。

【案件焦点】

孟某的行为是否属代理行为及是否构成表见代理。

【法院裁判要旨】

北京市西城区法院生效裁判认为：本案争议焦点为孟某的行为是否属代理行为及是否构成表见代理。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在房屋买卖交易前，或存在行为人代理出卖人与买受人之间就交易房屋曾经设立过房屋租赁关系，而此种延续交易的情形往往使买受人相信房屋出租受托人即行为人亦存在出售房屋的代理权，本案不存在此情形。买房是大投入的交易，买受人应对交易对手的身份严格注意。代理人与委托人之间存在的父母、子女、配偶等直系亲属关系，成为代理人持有委托人的身份证、房屋所有权证的合理理由，可使买受人相信行为人有代理权。在本案，孟某与郭某某的叔嫂关系非直系亲属，不具有紧密的财产关系，不足以构成在房屋买卖交易中作为相对人判断行为人具有代理权的身份条件。且授权委托书上记载的委托人身份证号码明显错误，稍加注意即可辨识。综上，孟某的行为不构成足以使孙某某客观上有充分理由相信孟某具有代理权的表征，对孙某某坚持孟某行为构成表见代理的主张，本院不予支持。

【法官后语】

本案例涉及房屋买卖合同中，出卖人或买受人是否构成表见代理的问题。《中华人民共和国合同法》第49条是对表见代理行为的法律规定，但是具体如何认定表见代理行为，“相对人有理由相信行为人由代理权”适用到实践中有什么标准，法律没有进一步的规定。在房屋买卖合同中，如果房主授权代理人去代理售房事宜，一般会具备以下要件：提供售房信息、授权委托书、身份资料、房产证原件，代理人参与房屋转移登记的过程、房主收取购房款、房主与代理人之间的近亲属关系

在本案中，被告孟某并不具备被授权的表征，原告孙某某对信赖其有代理权具有过失。首先，孟某虽然向中介公司提交了授权委托书，但委托书上授权人为郭某某，但身份证号却为郭某祥。孙某某作为一个具有民事行为能力的购房人，在审核卖方代理人资格时应当尽到审慎核实义务，授权委托书上授权人的身份证号与其身份证上号码明显不符，孙某某没有注意到此处错误具有过失；其次，委托书上“郭某某”的签字被黑笔划掉，不能确认郭某某字样是其本人所签，并且孟某对于该授权委托书复印件的真实性不予认可，孟某被授权欠缺事实基础；再次，孟某与郭某某是叔嫂关系，并不是直系近亲属，不具有紧密的财产关系，不足以构成在房屋买卖交易中作为相对人判断行为人具有代理权的身份条件。

综上，孟某没有获得郭某某的授权即与孙某某签订房屋买卖合同，不符合表见代理“相对人有理由相信代理人有代理权”的构成要件，因此孟某的行为不构成表见代理。