上诉人（原审被告）：北京海鼎天安科技信息有限责任公司（以下简称海鼎天安公司）
被上诉人（原审原告）：中国印刷总公司（以下简称印刷总公司）
第三人：北京鸿儒置业策划有限公司（以下简称鸿儒置业公司）

    一、案情

   北京市西城区车公庄大街乙5号系印刷总公司所有之房产，印刷总公司将该房出租给鸿儒置业公司使用。2003年11月，印刷总公司出具证明，授权鸿儒置业公司在合同有效期内（2000年1月3日-2009年12月31日）有权对外租赁经营鸿儒大厦。自2004年3月8日起，鸿儒置业公司即将西城区车公庄大街乙5号鸿儒大厦6G室转租给海鼎天安公司使用。2005年3月30日，海鼎天安公司与鸿儒置业公司续签租赁合同，租赁期限自2005年4月1日至2007年12月31日，海鼎天安公司所租房屋租金为人民币3.00元/日/平方米。

    2005年4月8日，印刷总公司向海鼎天安公司发出通知，因鸿儒置业公司未在合同约定的期限内交付租金，构成根本性违约，印刷总公司于2005年4月8日行使合同约定的解除权，书面通知解除了印刷总公司与鸿儒置业公司的房屋租赁合同及相关补充协议。自即日起，各租户与鸿儒公司之间形成的转租合同应当随之解除，鸿儒公司已经无权再对鸿儒大厦进行包括转租在内的任何形式的经营活动。2005年4月22日，印刷总公司又在鸿儒大厦张贴通知书，通知租户印刷总公司于2005年4月8日开始负责鸿儒大厦的房屋管理、租赁及租金的收取工作。

    2005年4月29日，北京市西城区人民法院判决自2005年4月8日起，终止印刷总公司与鸿儒置业公司签定的房屋租赁合同及相关补充协议。2005年5月18日，印刷总公司委托北京市大成律师事务所向海鼎天安公司发出律师函，函告海鼎天安公司自2005年4月8日起，海鼎天安公司与鸿儒置业公司之间的转租合同随之终止。合同的终止是由于鸿儒置业公司单方面过错所致，海鼎天安公司因此可能遭受的损失应当向鸿儒公司进行主张，印刷总公司可提供一切必要之配合。海鼎天安公司在收到本函之日起三日内向印刷总公司支付从2005年4月8日起至同年5月31日的租金，如海鼎天安公司决定在5月31日前搬离，租金付至腾空房屋交接日止。

    后印刷总公司起诉至法院，要求确认海鼎天安公司与鸿儒置业公司之间的房屋租赁合同解除，海鼎天安公司将诉争房屋腾空交予印刷总公司，并支付从2005年4月8日至实际腾房之日的房屋租金，海鼎天安公司承担全部诉讼费。

    海鼎天安公司海鼎天安公司辩称，由于印刷总公司为鸿儒置业公司出具《证明》，海鼎天安公司才与鸿儒置业公司签订转租合同，该转租合同合法有效，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在原租赁合同终止履行后，转租合同应当继续履行。转租合同中的权利义务，可由原租赁合同出租人和转租合同的承租人承担和享有。转租合同的承租人已支付的租金，应由原租赁合同出租人与原租赁合同承租人结算，未支付的租金，则由原租赁合同出租人依合同行使权利。

    由于印刷总公司在其出具的《证明》中明确了鸿儒置业公司的转租权但并未表明原租赁合同的租金支付方式和合同解除条件，以及印刷总公司有多次放任鸿儒置业公司违约的行为，导致海鼎天安公司与鸿儒置业公司签定租赁合同并支付了租金，因此即使鸿儒置业公司与海鼎天安公司的房屋转租合同解除，海鼎天安公司已经支付了2005年4月1日到2007年12月31日的租金，海鼎天安公司也不应向印刷总公司支付租金，而是由已经收取房屋租金的鸿儒置业公司向印刷总公司交付房屋租金，并由印刷总公司与鸿儒置业公司向海鼎天安公司赔偿因房屋租赁合同终止给海鼎天安公司造成的损失。

    二、审理结果

    鸿儒置业公司经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。最后，法院以原租赁合同解除，转租合同也应当一并解除为由解除了海鼎天安公司与鸿儒置业公司之间转租合同；以转租合同解除后，海鼎天安公司使用印刷总公司所有的房屋没有法定或约定的依据为由判决海鼎天安公司腾房；以海鼎天安公司实际使用了印刷总公司所有的房屋而未交纳房屋使用费为由判决海鼎天安公司向印刷总公司支付房屋使用费；以原租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系，合同具有相对性，及海鼎天安公司的辩称没有法律依据为由驳回了海鼎天安公司的抗辩理由。

    三、评析意见

   本案争议的焦点为原租赁合同解除后，转租合同是否也随之解除，及转租合同解除后，海鼎天安公司已交纳的租金如何处理，海鼎天安公司应否再向印刷总公司交纳房屋使用费。

    由于印刷总公司曾向鸿儒置业公司出具证明，将其房屋的转租权利授予鸿儒置业公司，海鼎天安公司基于此证明与鸿儒置业公司于2005年3月30日签定房屋租赁合同，此转租合同系双方当事人的真实意思表示，依法应当认定有效。但根据建设部于1995年6月1日颁发并施行的《城市房屋租赁管理办法》第三十一条[1]之规定，在房屋转租期间，因为鸿儒置业公司严重违约造成印刷总公司与鸿儒置业公司之间的原租赁合同被法院判令终止，以原租赁合同为基础的转租合同也应当随之终止。

    2005年4月8日，在印刷总公司书面通知海鼎天安公司其与鸿儒置业公司的租赁合同已经解除之后，海鼎天安公司即应与鸿儒置业公司就房屋转租事项进行协调，以避免扩大损失。2005年4月22日、2005年5月18日，印刷总公司又两次书面通知海鼎天安公司其与鸿儒置业公司之间的租赁合同已经被法院判决终止，已经尽到了作为原租赁合同出租人和产权人应当尽到的通知义务，印刷总公司在上述行为中没有过错。

    2005年4月8日后，因海鼎天安公司与鸿儒置业公司之间的房屋转租合同已经终止，海鼎天安公司继续占用房屋没有法律依据，故印刷总公司有权要求海鼎天安公司腾房。由于海鼎天安公司在2005年4月8日后继续使用印刷总公司所有房屋，故应当向印刷总公司支付房屋使用费。

    原房屋租赁合同与房屋转租合同系两个有关联但相互独立的法律关系，合同的双方当事人不同，房屋转租合同的承租人与原房屋租赁合同的出租人没有直接的权利义务关系，故海鼎天安公司的辩称没有法律依据。

    海鼎天安公司还辩称，即使转租合同解除，也应当由印刷总公司和鸿儒置业公司对海鼎天安公司的损失承担赔偿责任。但笔者认为，转租合同解除后，海鼎天安公司如有损失，应当向过错方即引起转租合同解除的鸿儒置业公司主张，而不应当向无过错的印刷总公司主张。

    本案中隐藏的一个问题是，按法院现在判决方式，海鼎天安公司因已经向鸿儒置业公司交纳过一次房租，现仍要依法院判决向作为产权人的印刷总公司交纳房屋使用费，从表面来看是交纳了两次房租，似乎对海鼎天安公司不公平，但海鼎天安公司可以采取相应的补救措施，如：其可以要求鸿儒置业公司将多收取的房租返还。因鸿儒置业公司违约导致原租赁合同解除，从而导致转租合同随之解除，鸿儒置业公司在整个事件过程中是唯一的过错方，故海鼎天安公司有权要求鸿儒置业公司将无法继续履行期间的房租返还。如果采纳海鼎天安公司的答辩意见，则会出现因印刷总公司与鸿儒置业公司的原租赁合同终止而无法向鸿儒置业公司主张权利，又因转租合同继续有效而印刷总公司不是转租合同的当事人故无法向实际使用房屋的海鼎天安公司主张权利，产权人的房屋实际上由海鼎天安公司无偿使用的状况，这对无过错的印刷总公司也是不公平的，更为严重的是，印刷总公司的这种不公平状况无法通过法律途径解决，其无法采取任何补救措施。

    因此，无论从海鼎天安公司的辩称没有法律依据方面来讲，还是从公平角度和社会后果方面来讲，法院的判决都是正确的。

[1]建设部颁发《城市房屋租赁管理办法》（１９９５年６月１日）第三十一条规定：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。